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房产税来了!房价这个世纪难题终于能解决了?

2017-11-27 15:14:19来源:益研究
 
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摘要:现在社会舆论普遍认为,房产税出台以后,房价会跌。房价这个问题,是个世纪难题。从长期来看,房价是由一个国家的经济增长、城市化进程、货币政策决定的,和税收有一定的相关性,但税收不是决定性的因素。

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        01房产税出台之后,房价会跌吗?

        现在社会舆论普遍认为,房产税出台以后,房价会跌。房价这个问题,是个世纪难题。

        从长期来看,房价是由一个国家的经济增长、城市化进程、货币政策决定的,和税收有一定的相关性,但税收不是决定性的因素。

        但我国有个特殊的情况,很多人是有多套房的。如果这个时候推进房产税,特别是对存量房征税,再加上如果税率是累进式的,一方面大家投资购房的需求会大大降低,另一方面也会倒逼原来持有大量房子的人把部分存量房抛出来,这就会影响到房地产的供求关系,影响房价。所以从这个角度来看,短期内,房产税减少了需求,增加了供给,一定程度上会使房价下降。

        有人说,上海和重庆2011年就实行了房产税,但现在房价一点没降,反而涨得这么高。这是因为当时税率设置得很低,重庆税率在0.5%-1.2%之间,上海不到0.6%,而且上海只对增量房征税,所以没有起到明显的控制房价的效果。

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        02、房产税推出会有什么影响,谁最获益,谁最受伤?

        房产税推出后,收益最大的是应该是刚需人群,也就是没有房子或者手头上只有一套自己居住的房子的这些人。因为我相信房产税的征收、税率的设置,第一,会有一定的免征额度。第二个,税率会是累进制的,持有的房子越多,税率越高。所以,压力比较大的是那些手中有大量房子的炒房客、投资客。

        03、对普通人来说,房产税是降低了买房成本还是加重了税收负担?

        房产税出台后,虽然持有环节的税收上升了,但我预测,交易环节的税收会大幅度下降。大家知道,这几年为了抑制房地产炒作,我国对房地产开发和交易征收了各种税费,包括营业税、契税、所得税等等。

        交易环节的税收如果过高,会误伤刚需,特别是改善性需求。比如说,我原来有套房子,现在因为工作原因想换套房子,却要在换房的过程中交很多的税。所以,在新增房产税的同时,应该合理压缩既有的税费种类,降低交易环节的税费,这样才能减轻居民的税收负担。

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        04、最近官方表示要推进房地产税立法和实施。房产税的脚步越来越近了吗?

        为什么要推出房产税?我想主要有两个原因。

        第一个原因是解决公平问题。

        改革开放将近四十年,一直强调的是效率和发展,带来的好处是经济高速增长。但与此同时,大家也看到,最近这十几年贫富差距越来越大,这和城市房价越来越高有很大的关系。这次提出,我们今后要更加注重公平问题。怎么解决公平问题?

        需要政府通过收入再分配来调节、缩小贫富差距。2016年城镇人均住房面积已经达到36.6平方米,但很多人感觉自己被平均了,有的家庭有两套房三套房,有的却没有房。房产税就是缩小贫富差距的一个很重要的手段。

        第二个原因,政府需要新的税源。

        最近这十几年政府非常依赖土地财政。2016年全国土地出让收入超过3.75万亿元,占地方财政收入的43%。但土地财政是有天花板的。随着城市化进程的减速,可出让的土地越来越少,土地财政不可能持续。

        房产税,特别是对存量房、对持有环节进行征税,可以提供长期、稳定、可持续的税源。这种做法,也是全世界各国政府普遍通用的做法。

        既然房产税这么重要,在我国行得通吗?

        其实,技术上的准备已经成熟了。各个地方政府之间的信息联网,特别是不动产的信息联网,已经推进了好几年。比如你在北京有一套房,在上海有一套房,原来是信息孤岛,现在一联网,你在全国有多少房都是清清楚楚的。

        大家知道,原先推进房产税最大的阻力来自既得利益集团。但是现在政府改革的决心很大,执行力也非常强。在这样的背景下,房产税的出台可能只是时间问题。

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        05、房产税应该怎么收:存量房和增量房需要差异对待吗?税率如何确定?

        我认为,新的房产税肯定是同时针对存量房和增量房的,也就是说,不管是以前买的房子还是新购的房子,都需要交房产税。

        之前上海已经试点征收房产税6年了,它采用的是“老房老办法,新房新办法”,只对增量房征税。然而如果想要通过房产税,解决我前面说的两个问题,公平问题和税源问题,仅仅是对增量房增税,显然是不够的。

        那怎么征收房地产税呢?这次财政部官员有个发言,明确提出按照房屋的评估值,而不是购房时的价格。如果一个人十几年前在上海买入几套房子,他的购入价一定是非常低的。而房屋的评估值是基于市场价值的。至于税率,我判断应该会类似于个人所得税。有一定的免征额度,同时采用累进税率。

        06、除了房产税,我国还可能出台什么税?

        在全球许多发达国家,解决公平问题特别是解决代际公平问题,有一个很重要的税就是遗产税。比如一个企业家赚了很多钱,想要把财富转移到下一代是需要交很多税的。遗产税通过对社会财富进行二次分配,缩小了贫富差距。当然,具体的起征点、税率还要具体讨论。

        总结起来就是:增量保效率,存量促公平。什么意思呢?在经济发展的增量蛋糕上,要坚决贯彻市场化原则,让市场发挥决定性作用;但市场机制作用下,贫富差距扩大,需要在存量资产上做文章,促进社会更加公平,所以,不管是房产税、遗产税,都是“存量促公平”的体现。

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