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2018年,一起来看房地产天花板!

2018-01-25 09:46:17来源:丁祖昱评楼市
 
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摘要:1月21日,海南省住建厅表示今年力争全省房地产开发投资同比增长约10%,同时商品房销售面积同比下降10%左右,且要加快培育住房租赁市场,在2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时都明确租售比例。

  要闻速递

  121日,海南省住建厅表示今年力争全省房地产开发投资同比增长约10%,同时商品房销售面积同比下降10%左右,且要加快培育住房租赁市场,在2018年起每年下达租赁型住宅建设计划时都明确租售比例。

  点评: 租赁没用

  121日,南京表示今年将进一步加大租赁住房建设及住房租赁市场的发展,同时优化土地供给结构,保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上,同时加大住房保障力度,筹集租赁房源100万平方米。

  点评: 难度不低

  122日,广州市2017年二手住宅签约成交面积为1185.22万平方米,同比2016年上涨21.24%。表明市场需求依旧较旺盛。户型构成方面,60平方米以下小户型及144平方米及以上超大户型占比有所提高,同比分别增长3.73%0.31%

  点评: 两极分化

  香港连续第八年登上房价最难负担城市之首,房价对入息比率由2016年的18.1倍进一步恶化至19.4倍,数值为调查历来最高。

  点评: 越限越高

  杭州将加大省市重点项目、住宅用地以及有市场需求的商服用地的收储力度。其中杭州市区(含临安)全年计划出让土地253宗,面积15115亩(其中主城区计划出让693520亩)。

  点评: 供给充足

  122日,滨江集团透露,目前该公司已经与杭州市中心14个村达成意向,目前正在积极推进中,总建设体量接近300万方。未来,滨江集团将力争成为杭州集中式长租公寓的市场龙头。

  点评: 家家争先

  重要的数据往往更需要耐心等待,2017年经济统计数据和行业宏观数据直到上周五(122日)才发布,相比平常月份推迟了大约一周。2017年全年GDP同比增长6.9%,明显高于年初设定的6.5%增长目标;房地产行业方面,各项规模性持续向好,商品房销售面积、金额双创新高,土地购置面积增速也实现了由负转正。

  1、房地产行业持续推动经济增长

  简单回顾一下近十年年的宏观指标增长情况,可以看到房地产市场规模增速明显高于经济发展,房地产还是中国经济增长的龙头行业。在20072017年,GDP名义值增长到原来的3.1倍,从27万亿元上升到82.7万亿元;M2增长到原来4.2倍,从40.3万亿元扩容到167.7万亿元。

  而商品房销售额则增长了4.5倍,从3.0万亿元增长到13.4万亿元,全国商品房销售面积与算术平均价格均实现翻番。如果将目光聚焦到少数房价快速上涨的一二线城市,如北京、上海等少数城市,其房价涨幅达到5倍以上的也不少见。

  2、开发投资增速持续回落,仍高于GDP增速

  2015年下半年,房地产开发投资连续5个月同比回落,全年增速降至1%的“冰点”, 随着市场信心的恢复,2016年房地产市场迎来了“地王年”,开发投资逐步回升,2017年上半年增速持续冲高,前4月累计增速达9.3%,创近两年新高;但随着众多热点城市调控层层加严,开发投资增速又开始转入下行通道,2017年累计同比增速定格为7%,较1-11月份回落0.5个百分点。但与GDP增速相比,开发投资增速仍高出了0.1个百分点。

  由此来看,在调控的重重重压之下,房地产企业在开发投资上确实显得更为慎重,但趋于扩张的倾向还是压过了收缩。就单月指标增速来看,201612月房地产投资增速达到11%,面对基期指标高企和调控高压,201712月房地产开发投资同比上涨2.37%,依旧保证了正增长。

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  3、土地购置面积增速由负转正

  2017年,房地产开发企业土地购置面积25508万平方米,比上年增长15.8%,结束了2014-2016年连续三年的负增长。这一方面是由于指标基期较低,土地购置面积指标已经“降无再降”;另一方面也是因为众多供应紧缺的热点城市加大了供地力度,且三四线城市交易火爆,企业布局范围扩张所致。值得关注的是,随着租赁住房市场的发展,如农村集体用地试点发展租赁房的快速推进,未来租赁住房用地将在供地结构中扮演愈来愈重要的地位,土地购置面积也将水涨船高。

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  4、三四线城市推动,商品房销售再创新高

  2017年,商品房销售面积16.9亿平方米,比上年增长7.7%,销售额13.4万亿元,增长13.7%,双双创下历史新高。

  纵观2017全年走势,商品房销售面积、金额增速自年初以来逐月下滑,直至年末才呈现出“翘尾”行情,成交热度有了显著回升。究其原因,无外乎以下三点:一方面供应量大增带来了购房需求释放,在前期严密的政策调控下,许多城市的供应成交已经连续数月低位运行,各地政府为了稳定房价,许多前期该批未批的预售证审批流程都在不断加快;另一方面12月,房企也加紧冲刺业绩,许多中小房企都在积极加强新盘入市;此外,源于备案“堰塞湖”效应,部分前期销售的楼盘在年末集中备案也造成了“翘尾”现象加剧。

  但就全年商品房销售增长的因由来说,还是因为2017年房地产销售结构出现了特殊的变化。在一二线城市成交普遍回落的情况下,三四线异军突起成为了2017年成交增加的主要原因。在“新型城镇化”大方针指引下,2017年众多规模房企在三四线城市实现了销售业绩的大幅增长,也推动着三四线城市交易规模一再攀高。但对于一二线城市而言,2017年其实已经感受到了“天花板”的压力。据CRIC统计,2017年一二线城市商品住宅销售面积同比跌幅约为26%,其中一线城市销售面积同比跌幅更是达到了45%

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  展望2018年,商品房销售规模再创新高的可能性不大。目前商品住宅销售面积已经接近14.5亿平方米,按照人均居住面积30平方米计算,相当于所有中国人平均29年就可以更换一次住所,而且都是新房,若成交规模再创新高,势必会更多地透支未来住房需求。

  对于一二线城市而言,随着房地产长效机制的不断完善,投机性购房需求将被进一步挤出市场,再加之租赁住房入场分润住房需求,购房人群势必持续减少;至于三四线城市方面,2017年销售规模已经达到了新的高度,2018年再上台阶的可能性不高。

  结合以上分析来看,预计2018年商品房销售面积再创新高难度还是比较大的,而随着“控房价”政策的持续,商品房销售金额也可能只是持平。对于房地产市场而言,在2018年看到天花板并不一定是坏事,毕竟无限制生长的“巨人症”是伤及健康和寿命的。

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